Sécuriser l’achat immobilier des concubins face à la séparation et au décès
En droit français, l’achat immobilier réalisé par des concubins relève de l’indivision. Chaque acquéreur détient une quote-part fixée par l’acte notarié. Cette organisation peut toutefois susciter des difficultés lors d’une séparation ou d’un décès si ses conséquences n’ont pas été anticipées.
Comment adapter les quotes-parts au financement réel du bien ?
Dans une acquisition en indivision, les droits de chaque concubin sont déterminés dans l’acte d’achat. En l’absence d’indication, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.
La répartition retenue doit correspondre au financement effectivement supporté par chaque acquéreur. Lorsque l’un finance davantage que sa quote-part théorique, l’écart peut faire naître une créance contre son concubin ou contre l’indivision.
Si l’un des concubins rembourse, durant la vie commune, une fraction du prêt supérieure au plan de financement, il peut réclamer une créance contre l’indivision au moment du partage. Cette demande repose sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
Quelles conséquences la séparation produit-elle sur le logement ?
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme particulier permettant à l’un d’obtenir prioritairement le maintien du logement.
Chaque indivisaire peut demander le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu et son prix réparti en fonction des droits respectifs des propriétaires.
L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut également devoir verser une indemnité d’occupation à l’autre indivisaire.
La liquidation devient enfin plus complexe lorsque les contributions financières réelles diffèrent des quotes-parts inscrites dans l’acte.
Quels droits le concubin survivant conserve-t-il après un décès ?
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens du défunt.
À défaut de disposition spécifique, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent demander le partage du logement.
Un testament peut améliorer la protection du survivant. Son efficacité patrimoniale demeure néanmoins limitée par la taxation de 60 % applicable entre concubins.
Comment sécuriser l’achat immobilier des concubins ?
Simple et courante, l’indivision suppose une analyse préalable du financement ainsi que des effets d’une rupture ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’acquisition à la situation du couple, d’anticiper les difficultés et, si nécessaire, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et ses conséquences patrimoniales.
Historique
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